2021-03-24
売却までの流れと必要書類
1.売却査定依頼
物件を売却する際には、まずは売却予定の物件の査定を不動産会社に依頼します。
その際に、売却予定の物件の詳細情報を知っておく必要があります。
物件の詳細情報には、面積、境界や権利関係、用途地域、地盤や土壌などさまざまな確認事項があります。
まずは、登記識別情報(登記済権利証)や不動産登記簿(登記事項証明書)から、所在や地番、面積などを確認してみましょう。
また、査定には「机上査定」「訪問査定」の2種類があります。
【机上査定】
実際に不動産を見ずに、概要とデータをもとに簡易的に査定する方法です。そのため、簡易査定とも呼ばれます。
まだ売却の検討段階であったり、おおよその査定価格だけをすぐに知りたいといったお客様に向いている方法ともいえます。
【訪問査定】
机上査定で使用した書類やデータを使用するのに加え、現地の状況も加味した上で査定価格を算出する方法です。
実際に現地を訪れてみないと分からない室内の状態や近隣の状況といった、机上ではわからなかった情報も盛り込んだ状態で査定をするので、より適正な査定価格が算出されます。
具体的にご売却を検討しているお客様には、訪問査定をおすすめいたします。不動産会社と媒介契約を結んで販売活動に入るために売出し価格を決める際の参考となる査定価格となります。
2.媒介契約締結
物件の売却を正式に依頼する際には、不動産会社と媒介契約を締結することが必要となります。
媒介契約には「専属専任媒介契約」・「専任媒介契約」・「一般媒介契約」の3種類があります。
【専属専任媒介契約】
ひとつの不動産会社しか売却依頼をすることができず、他の不動産会社に重ねて依頼することができない媒介契約です。
また、売主が自分で見つけた購入希望者の場合も依頼した不動産仲介会社を通して取引することが義務づけられています。
不動産会社は専属専任媒介契約締結後5営業日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件を登録し、1週間に1回以上文書などで売主に対し売却活動の報告をする義務があります。
【専任媒介契約】
「専属専任媒介契約」と同様にひとつの不動産会社に売却を依頼し、他社に重ねて依頼することができない媒介契約です。
しかし、「専属専任媒介契約」と違い、売主が自分で見つけた購入希望者と直接取引をすることが可能です。
不動産会社は専任媒介契約締結後7営業日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件を登録し、2週間に1回以上文書などで売主に対し、売却活動の報告をする義務があります。
【一般媒介契約】
複数の不動産会社に重ねて売却を依頼することができ、自分で見つけた購入希望者とも直接取引をすることが可能です。
不動産会社は、不動産流通機構(レインズ)への物件の登録、また、売主に対し売却活動の報告をおこなう義務はありません。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できることがメリットといえますが、一方で、複数の不動産仲介会社とやり取りをしなければならない分、手間も増えてしまいます。
3.販売活動
媒介契約を締結後、物件の販売活動がスタートします。
販売活動としては、既に登録されている購入希望のお客様や来店のお客様への物件のご紹介、不動産ポータルサイトや不動産流通機構(レインズ) などのインターネット媒体への掲載、
新聞折込みチラシの配布などの各種広告媒体を通じて、幅広く販売活動をおこないます。
また、土地を購入されるお客様には、通常、購入した土地に建物を建築しますので、その土地に適した建物プランを住宅メーカーと連携し、事前に作成・提案します。
4.売買契約締結
販売活動により購入希望者が見つかると、売買契約に向けての交渉がはじまります。
購入希望者が差し入れた購入申込書という書面を不動産会社が売主に提示の上、具体的な売却価格や支払い方法、引渡し時期など、売買契約に関連した様々な条件の交渉、調整をおこないます。
売買契約の条件がまとまれば、場所や日時調整を行い、売買契約の手続きへと進みます。
売買契約は、不動産売買契約書に売主・買主が署名・捺印し、手付金を授受することで締結します。
不動産売買契約書には売主・買主双方の権利や義務が記されていて、契約後にその約束に反することがあると、違約金が発生するケースも考えられますので、
疑問点や不明点などは不動産会社にしっかりと確認しておきましょう。
【売買契約締結時に必要なもの】
・登記済証
・身分証
・実印
・印鑑証明書
・建築確認通知書・検査済証
・固定資産税納税通知書
・仲介手数料
・印紙代
※上記は代表的なものです。その他にも必要になる場合があります。
5.残代金の決済・物件の引渡しの準備
不動産売買契約が済んだ後は、物件の引渡しに向けて準備を進めます。
残代金の受領と物件の引渡しは原則的に同時におこないますので、古家がある場合には引っ越しや残置物の整理をおこないます。
また、測量が必要な土地においては、不動産売買契約日までに測量が完了していない場合、残代金の決済・物件の引渡し日までに隣地との境界確認などを事前に済ませておく必要があります。
残代金の決済前に、売主・買主双方による物件への立ち合いのもと不動産売買契約書や設備表、物件状況等報告書などの記載事項と相違がないかなどの最終的な現地確認を行います。
残代金の決済時に売主・買主間で、固定資産税や都市計画税などを清算し、残代金を受領します。
同時に所有権移転に係る関係書類や土地測量がある場合には、測量地図などの書面の引き渡しもおこないます。
土地の引渡しが完了したことを証明する「引渡し確認証」を売主・買主間で取り交わし、一連の不動産売買契約の手続きは完了となります。
【決済時に必要なもの】
・登記済証
・印鑑証明書
・買主に引継ぐ書類(建築・分譲時のパンフレット、管理規約、設備の取扱説明書・保証書、建築確認通知書、境界確認書、測量図など)
・鍵一式
・登録費用(抵当権抹消登記等がある場合)
※上記は代表的なものです。その他にも必要になる場合があります。